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福州市房地产估价协会专家委员会对区位补偿价征收评估过程中常见问题的处理意见
发布时间:2015-06-11 点击率:2201

                              福州市房地产估价协会专家委员会

                      对区位补偿价征收评估过程中常见问题的处理意见

 

       福州市政府办公厅【2015】5号文件规定,区位补偿价征收评估牵头单位应组织其他评估单位就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通,统一标准。协会专家委员会对统一标准具体问题提出如下意见。

       1、评估对象

      (1)应对评估对象名称及范围作详细的表述。

      (2)应记载拟征收项目审批情况介绍。

      (3)对征迁地块上部建筑现状应介绍。

      (4)区位状况介绍。

        2、评估时点

          即价值时点,《估价委托书》应有明确的时间。

        3、价值内涵

         (1)价值类型为市场价值,不考虑租赁、抵押、查封等因素影响。

         (2)区位补偿单价是指拟征收范围内(住宅/商业/工业/办公)房屋每平方米房地价值中所包含的平均土地使用权价值。

        4、评估依据

        (1)评估依据应包括必要的依据,如法律法规、规范、术语标准等依据;也包括必须的依据,如为后面技术报告提供支持的基准地价文件、定额信息价文件等。

         (2)对于集体土地,应增加集体土地征收方面的相关文件,如:《福州市城区集体土地征收房屋补偿若干意见(试行)》榕政办【2011】31号。

总体要求不能少列,不能列错。

         5、评估假设

        不要求评估机构必须对各类估价假设(包括一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设、依据不足假设)作硬性区分,但要求估价假设必须“合法、必要、合理、有依据”,即必要的假设要有,假设内容要有依据不能出现错误。

        6、评估原则

        按基本术语及规范要求表述。

         7、评估技术路线

         对于区位补偿价的求取技术原理应表述清楚、到位,技术路线清晰、合理,对于方法的名词定义表述不作强制统一。

          8、评估方法

        (1)估价方法适用性分析最少要包括四种方法(比较法、收益法、成本法、假设开发法)的适用性分析。选用及未选用的理由必须要充分。

        (2)在可比实例缺乏(典型情况如边缘地区的商业物业)无法采用比较法,而征收片区内的租金数据较容易调查获取的情况下,可以只用一种方法——收益法对设定的基准店面进行房地合一的价值求取。

          A、在采用收益法时,客观租金的确定必须采用比较法进行求取。调查的可比实例租金价值内涵应明确,如租金是否包含水电费、物业费、管理费、业主管理费、维修费、税费、保险费、维修费等必须交待,收租方式是期初还是期末,按月支付或按年(季度)支付,押金数额等必须交待。收益法计算过程中押金收入,房屋空置率、收益年限、租金增长率、增长年限等应作合理说明。

          B、对于税率的确定,正常按代表征收片区众数的原则设定为个人或单位作为纳税对象为前提,并进行合理说明及计算。

          C、由于市场调查客观租金水平的高低无法反应出设定的基准店面对应土地是出让还是划拨的差异,故建议按常规做法,拟采用收益法先求取基准店面假设对应土地为出让状态、土地使用权年限按法定最高年限40年(从价值时点起算)的房地合一价值,后再进行出让金的剔除,从而求得划拨状态下的房地合一价值。

          D、关于设定的基准店面地上建筑物经济耐用年限长于收益年限的情况,应对建筑物残值的拆现价值进行计算。

         9、重要参数选取

        (1)基准设定的统一

           A、关于基准单元的设定,重点关注:建成年限、总楼层、层高、建筑面积、自然一层类型(店面/架空层/杂物间等)、成新率;所处楼层、朝向;所在楼宇位置、小区内部情况、对应土地使用权类型等。

           B、关于基准店面的设定,重点关注:建成年限、楼层、宽深比、层高、建筑面积、临街状况、对应土地使用权类型等。

       (2)可比实例的统一

           A、在可比实例缺乏的情况下,不反对多家评估机构用相同的可比实例。但是机构之间用了相同的可比实例,则此可比实例的交易信息应完全统一。包括房屋座落、地段等级、交易时间、交易总金额、单价、币种、建成年限、总楼层、朝向、建筑面积、土地性质、装修情况、划片学校等等有关的调查信息必须完全一致。

           B、可比实例的交易日期与价值时点间隔不得超过两年,建立比较基础后可比实例之间的单价价差不超过30%,单个可比实例的比较单价总修正幅度不超过30%,单项修正(如区位状况一项)不超过20%。修正后的比较单价之间价差不超过30%,价差15%以上必须采用权重,且采用不同权重系数应进行相应说明,理由要充分。

           C、可比实例应对以下事项进行备注:如有跨地段等级的;交易日期超过1年尚在2年内的均应进行可比性说明

           D、对于可比实例各项价格影响因子的说明不强求统一,各评估机构的描述差异应尊重估价师自身的理解与判断,要能自成体系、前后逻辑一致,各项因子均要有描述分析并形成结论。因素的说明表应与后面的打分表吻合。

        (3)建立比较基础

           A、包括统一财产范围、付款方式、融资条件、(暂不做要求)税费负担及统一计价单位。建议把剔除出让金及装修因素放在统一财产范围进行修正;如有期/现房的差异修正,建议单独另起一项。

           B、对于采用协会案例库中的交易总金额备注为卖方实收的可比实例,应由牵头单位对该可比实例进行税费方面的修正统一,修正的公式为: 修正后交易总金额=卖方实得金额/(1-卖方应缴税费比例)

        牵头单位应在综合掌握可比实例中的交易对象实际信息(包括原值、是否唯一住宅、产权交易前取得时间等)后,原则上按百分比进行修正确定方案(如住宅5%,店面12%等,根据实际情况调整)后,报协会进行备案。

        评估机构采用上述“实收”可比实例时,应打出协会可比实例的原稿作为附件备查,并在估价报告上进行说明及统一。

       (4)土地出让金先扣还是后扣的问题

        由于估价对象多数为划拨地,目前有两种统一方式:其一为在建立可比基础时先进行出让金的剔除,从而统一到划拨状态下的价格;其二为先求取出让状态下的价格,再依据文件的要求进行出让金的扣除。总体上述两种方法均可,以实际操作中的需要为准,要求报告自身统一。

        (5)市场状况调整

      对于住宅建议参考中房学发布的70个大中城市住宅价格指数进行调整(分为商品房价格指数及二手房价格指数),其中可比实例为旧的二手房的可以参考二手房住宅价格指数,多用于征收旧房评估。如果可比实例为新房或次新房情况下,可以参考商品房价格指数,多用于安置房价格评估。

         (6)工业区位价评估

       对于工业用地,目前大部分采用的是基准地价修正法进行评估,由于估价对象多为建成区的工业用地,其上部均已建好工业用房,故工业区位的补偿价并非单纯的裸地状态下的价值,理应考虑作为土地使用者除了土地取得成本外,尚需投入的管理费、利息、相应合理的利润及税费等项目。建议工业用地区位补偿价的价值内涵应包括管理费用、利息、利润、税金等项目,基准地价修正法评估的结果仅作为土地取得成本。

         (7)地上建筑价值求取的各项参数

            A、确定建安造价时,设定的住宅与店面层高不同时造价理应要有所差异。

            B. 建设成本的项目组成应参照教材《房地产估价理论与方法》的要求分列。

            C、求区位补偿价时,扣除的基础设施配套费仅指红线内建筑物需要的配套费,而不是红线外基础设施配套,报告上应说明清楚。

            D、勘查设计及前期费用只要说明清楚计息期,采用平均计息周期或者完整计息周期不作强制统一。

           E、要求重新购建价格总体控制在合理范围,细项取值标准不作强制统一。

          10、评估结果确定方式

         按房地产估价规范及术语要求进行确定。

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